Eine Anwendung, die Kapitalanlage-Immobilien automatisch erfasst, mit amtlichen Mietspiegeln, Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten verrechnet und nach persönlichen Investmentkriterien bewertet – mit einer Herleitung für jede einzelne Zahl.
Echte Aufnahmen aus der laufenden Anwendung, Stand Oktober 2026. Fotos aus fremden Anzeigen sind unkenntlich gemacht; Anschriften und Anbieterdaten werden nicht gezeigt.
Wer Immobilien als Kapitalanlage prüft, vergleicht nicht nur Preise. Entscheidend ist, welche Miete am Standort realistisch ist, welche Nebenkosten anfallen und ob ein Angebot zu den eigenen Kriterien passt.
Diese Informationen liegen verstreut: Angebote auf Portalen, Mietspiegel als PDF-Tabellen mit unterschiedlichen Verfahren je Stadt, Grunderwerbsteuersätze je Bundesland, Wohnlagen in amtlichen Straßenverzeichnissen. Jedes Angebot von Hand durchzurechnen, kostet Zeit – und führt schnell zu Schätzungen, die auf unvollständigen Daten beruhen.
Öffentliche Ergebnislisten und Detailseiten von Kleinanzeigen werden automatisch abgerufen – mit Preis, Fläche, Zimmern, Anschrift, Ausstattung, Beschreibung und Titelbild. ImmoScout24 ist als zweite Quelle angelegt, aber noch nicht aktiv.
Berlin (2026), Leipzig (2025–2027), Saarbrücken (2026), Erfurt (2025) und Landkreis Greiz – direkt aus den amtlichen Veröffentlichungen extrahiert. Jede Stadt rechnet nach ihrem eigenen Verfahren.
Amtliche Straßen- und Hausnummernverzeichnisse bestimmen die Wohnlage adressgenau – in Berlin über 317.000 Adresseinträge.
Tabelle aller 16 Bundesländer (3,5 % bis 6,5 %). Das Land wird aus der Stadt bzw. dem PLZ-Bereich bestimmt; das Objekt weist aus, welcher Satz warum gilt.
Geocoding über Nominatim, nächstgelegene Infrastruktur über die Overpass-API, Kartendarstellung mit OpenStreetMap.
Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision als konfigurierbares Kostenmodell – die Provision aus der Anzeige, wenn sie dort genannt ist.
Jedes Feld trägt seine Herkunft: aus der Anzeige, berechnet, amtlicher Mietspiegel, eigene Annahme oder manuell korrigiert. Fehlt ein kritischer Wert wie das Baujahr, wird das Objekt als blockiert markiert – mit Begründung, welche Berechnung dadurch entfällt. Ohne berechenbare Rendite gibt es keinen Score.
Mietspiegel bestimmen die Wohnlage straßen- und hausnummerngenau. Fehlt die Hausnummer, rechnet die Anwendung jede Wohnlage durch, die im PLZ-Gebiet tatsächlich vorkommt, und weist ungünstigsten, günstigsten und wahrscheinlichsten Wert aus.
Bevorzugte Städte und Bezirke entscheiden, was in der Liste erscheint – nicht, wie gut ein Objekt bewertet wird. So sieht ein schwaches Angebot in der Lieblingsgegend nicht besser aus als ein gutes zwei Straßen weiter.
Eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung in Saarbrücken: 79 m², Baujahr 1950, Angebotspreis 89.900 €.
Der qualifizierte Mietspiegel Saarbrücken 2026 ergibt eine Basismiete von 6,78 €/m². Abschläge für Baualtersklasse (−4,6 %) und einfache Wohnlage (−3,6 %), Zuschlag für die Einbauküche (+6,3 %): ortsübliche Vergleichsmiete 6,63 €/m², also 527 € Soll-Kaltmiete im Monat.
Saarland: 6,5 % Grunderwerbsteuer. Mit Notar, Grundbuch und Provision ergeben sich 10.851 € Nebenkosten – Gesamtinvestition 100.751 €.
Bruttorendite 7,03 %, Kaufpreisfaktor 14,2, Nettorendite 4,50 %, Cashflow leicht positiv. Jede Kennzahl erklärt ihre Formel an Ort und Stelle.
Gemessen an Zielrendite, maximalem Quadratmeterpreis, Budget, Cashflow, Baujahr und Größe: 97 von 100 Punkten. Die Datenqualität liegt bei 93 % – es fehlt nur die E-Mail-Adresse des Anbieters.
Der Property Scout verbindet mein Interesse an der Immobilienwirtschaft mit dem, was ich in der Büroleitung täglich tue: viele Informationsquellen zusammenführen, Kriterien festlegen und Entscheidungen belastbar vorbereiten.
Welche Fragen soll die Anwendung bei einer Kaufentscheidung beantworten – und welche Angaben braucht es dafür?
Investmentkriterien, Gewichtung im Score und die Regel, dass Wunschgegenden filtern statt bewerten.
Recherche der amtlichen Mietspiegel, Grunderwerbsteuersätze und Kostenpositionen; Prüfung der Ergebnisse an realen Angeboten.
Nutzung im Alltag, etwa über die Schnellsichtung am Smartphone, und Rückmeldungen, die in die nächsten Ausbaustufen einfließen.
Die technische Umsetzung ist KI-gestützt und in Zusammenarbeit entstanden. Die Anwendung läuft unter immobilien.oliverkoehn.com und ist zugangsgeschützt, weil sie persönliche Investmentdaten enthält – eine Vorführung ist im Gespräch gern möglich.
Drei Mietspiegel, drei völlig unterschiedliche Verfahren: Tabellen-Lookup, Faktorenmodell, prozentuale Zu- und Abschläge. Eine bundesweit einheitliche Berechnung gibt es nicht – deshalb hat jede Stadt ihren eigenen Adapter.
Ein Score, der auf geschätzten Werten beruht, ist gefährlicher als keiner. Sichtbare Herkunftsangaben und blockierte Objekte schaffen Vertrauen in die Zahlen.
Steuerliche Betrachtung, eine zweite Angebotsquelle und der Versand von Anfragen an Anbieter – damit wird aus der Bewertung ein durchgängiger Akquiseprozess.